憧れの中古マンション 大阪市
たとえ優良な物件であっても、購入の交渉を行ってはならない。
しかし、この担保権者が金融機関や公的機関だけでなく、よく判らないような団体、個人などが数多く設定されている場合は注意が必要である。
おそらく、現在の所有者はかなりの資金難に陥っている事が予想されるので、抵当権などの抹消にかなり手間取る可能性が高い。
せっかく購入しようと決めた物件なのに、担保権抹消の交渉が長引き、挙げ句の果てに購入出来なかったでは、時間の無駄だし、待っている間に他の優良な物件を逃がす事になるかもしれない。
このようなケースでは、購入の交渉を進めるにあたり、これらの担保権がスムーズに抹消されるかどうかをよく所有者に確認する必要があるだろう。
所有権と並んで登記簿謄本を見るポイントは、抵当権・根抵当権．差し押えなど担保権の設定状態である。
設定状態といっても、設定があれば悪いと言う事ではない。
所有権移転の際には、これらの担保は抹消して貰わなければならないので、重要なのは誰が担保権者なのかという事である。
例えば、根抵当権・抵当権者がちゃんとした金融機関、あるいは整理回収機構であれば何の問題もない。
また、差し押えを行っているのが国税局、都道府県、市町村などであれば問題はない。
このような機関が担保権者であれば、所有者との交渉で金額さえ合意すれば、それらの権利を抹消してくる可能性があるいよいよ物件の購入を前向きに考え始めたら、所有者から賃貸借契約書のコピーを貰おう。
本当に、所有者と入居者が賃貸契約を交わしているかどうか確認するのだ。
賃貸契約書のコピーは、最初の物件資料の段階ではなかなか受け取る事は出来ないが、ある程度真剣に購入を検討している事を所有者に伝えれば、コピーを渡してくれるだろう。
また、入居者や保証人または連帯保証人の身元を証明する住民票、商業登記簿謄本などがあれば、そのコピーも受け取りたいものだ。
もし、いくら請求しても賃貸契約書のコピーを貰えないのであれば、その物件の購入は慎重に検討した方がよい。
所有者や仲介業者に、コピーを渡せない何らかの事情があるかもしれない。
さて、この賃貸契約書のコピーによって、物件の賃貸条件と入居者が正確に判る。
契約者名や業種・屋号が実際と合っているのかどうか、さりげなく物件をチェックしよう。
時には、賃貸契約書の記載を変えないで業種や屋号を変更している場合もあるが、あまりにそんな入居者が多いようなら、その理由を所有者に確認する事も大切だ。
また、契約年月日もチェックしておこう。
一般的に、契約年数が長くなるほど入居者の解約率は低くなる。
ただ、契約更新のたびに新しい契約書を交わす場合もあるので、その時には、当初の契約日はいつだったかを所有者に尋ねる事も必要だ。
貸店舗における飲食店や風俗営業店などでたまに行われるのが、入居者が第三者に貸室を貸してしまう転貸である。
所有者が転貸を認めている場合は別として、転貸されている店舗は、その店に関わる契約関係が複雑になり、滞納が発生した場合や解約時にトラブルになる事が少なくない。
例えば、入居者自身は解約するつもりでも、実際に店を経営していた人物はすぐにやめるつもりはなく、次の新しい入居者に備品の売買を希望している、といった具合である。
こうなってしまうと非常に面倒な事となり、法律上は実際の経営者の意向は全く通らないのであるが、その事を実際の経営者に理解させるだけでもひと苦労である。
このような場合は、入居者と実際の経営者が別々に所有者に対して交渉を持ち掛けて来る。
どちらかと言うと、所有者がいつも会っているのは、現場にいる実際の経営者の方だ。
その人物の意見を全く門前払いする訳にもいかない。
賃借人でもない人物と貸室について交渉を行うのもおかしい。
そこで所有者は、間に挟まれる格好になって苦労するのである。
この所有者が認めていない転貸の状態は、残念ながら賃貸契約書を見ても判らないし、物件を実際に見ても判らない。
「収益用店舗ビルの管理は難しい」と前述したが、これがその一端である。
収益用店舗ビルの管理は、やはりプロの助言が必要だろう。
厳しい所有者になると、第三者の住民票や商業登記簿謄本などの提出も義務化している場合もある。
また、第三者が代わるたびに、契約更新料と呼ぶ金銭を支払う契約になっているケースもある。
この転貸を認める貸店舗の賃貸借契約は、どちらかと言うとまだ希ではあるが、入居者の解約を防ぐ方法として、このスタイルを採用する収益用店舗ビルも徐々にではあるが増えている。
どちらにしても、このような貸室がある収益用店舗ビルの賃貸借契約書は、より慎重にチェックする。
所有者が貸店舗の転貸を認めている場合、最初から契約書の中でその旨を記載している事が多い。
賃借人（入居者）が第三者にその貸室を賃貸する事を賃貸人（所有者）は認める。
ただし、第三者の入居については、賃貸人の承諾を得るものとする。
賃借人は、第三者の名称、連絡先を賃貸人に届け、また貸室で行う業種が当局の届け出許可が必要な場合には、営業許可書などのコピーを賃貸人に提出する。
仲介業者や売主が悪意をもって買主をだましたのであれば問題であるが、購入後のトラブルで多いのは、買主自身が契約内容や物件の状態をよく理解していなかった事に起因するものが少なくない。
「私は素人だから判らない」などと考えるのではなく、これなどを参考にして、出来るだけ不動産に関する知識というものを身に付けるべきだ。
不動産の購入は業者でもなければ、人生の中でも大きな買い物のひとつであろう。
ある意味、失敗というものは必ず避けなければならないものである。
金融機関や仲介業者などのペースに惑わされず、最後は自分ですべてを判断する事が大切なのである。
さて、収益不動産の購入を検討するあたり、最後に述べておかなければならない事がある。
それは、どのような物件を購入する際においても、すべて自己責任において行わなければならないという点だ。
たとえ仲介業者から「これはいい物件ですよ。
お買い得だと思います」などと勧められたとしても、最後に判断するのは読者自身である。
したがって、それまでに不明な点、あるいは確認しておきたい事柄があれば、仲介業者や売主に納得出来るまで聞いておかなければならない。
また、必要であれば自らも調査するなどの行動を起こす事が重要だ。
これこそが、失敗しない収益不動産選びの大原則である。
どちらにしても購入の最終判断は、読者が自己責任において行うものである。
仲介業者や売主に不明な点があれば質問し、必要であれば自分で調査する姿勢が重要である。
そのためにも、出来る限り不動産に関する知識を身につけておきたいものだ。
立地条件のよい物件を探す。
購入前に物件周辺を歩いて土地勘をつけておく。
建物の状態をよくチェックし、出来るだけ傷みの少ない物件を選ぶ。
ただし、高い収益率の物件ほど傷みが激しい傾向にあるので、その判断はケースバイケースで行う。
不動産登記簿謄本を見て現在の所有者を確認し、売主が所有者あるいは所有者より購入の予約を受けている者かどうかを確認する。
また、根抵当権などの担保権者を調べ、それらの権利の抹消がスムーズに進む担保権者であるかどうかを判断する。
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